Analys av Fast Ejendom Danmark

Taggar , , , , , , Postat 3 april, 2014Kategorier Fast Ejendom Danmark

12 thoughts on “Analys av Fast Ejendom Danmark”

  1. Kul att du analyserade FED!

    Tycker faktiskt att bolaget platsar i en sådan portfölj, uppsidan är väldigt stor men det skulle kräva en del diversifiering. Man får komma ihåg att fastigheternas värdering sett över en hel konjunkturcykel förmodligen är låg, med tanke på nedskrivningarna de senaste åren och den cykliska naturen i kontor- och lagerfastigheter.

    Price/assets belyser uppvärderingsmöjligheterna bra här… men sedan är risken såklart skyhög och jag hade aldrig gett FED med än ett par procent av en väldiversifierad portfölj.

    Förstår dock ditt beslut att hålla dig undan; detta är trots allt ingen net-net och den närmsta framtiden ser fortfarande väldigt mörk ut. Vi ska nog inte utesluta att det kommer ännu bättre köptillfällen heller, det vore trevligare att köpa när vakansgraden har börjat vända och/eller man kanske har sett lite positiva signaler i marknaden för sekundära kontors- och lager/produktionsfastigheter.

    Som jag ser det är det ett klassiskt bolag som handlas i skymundan, på grund av konstig tidigare struktur, tråkigt namn, hemsida etc, storleken, segmentet, marknadsläget och den finansiella situationen. Hade jag ägt hus i Danmark idag hade jag krävt en saftig rabatt innan jag ökade min exponering mot fastighetsmarknaden.

    Hmm stor risk att jag misstolkade det men jag förstod det som att man också lade in x antal månaders vakans för alla fastigheter i kalkylen? Men det är nog bara de som blir uppsagda då.

  2. Finansnovis,
    Ja, man skulle kunna motivera ett köp om förutsättningen är att det bara är en del av en diversifierad portfölj av bolag med låga P/B-tal eller liknande. Dock har jag redan ganska mycket exponering mot Danmark och deras fastighetsmarknad via bankerna. Visst är värderingen av fastigheterna förmodligen låg, men det är en klen tröst om vakanserna fortsätter öka.

    Jag köpte ju in bolaget lite förhastat som jag har nämnt, men det blir lite väl mycket att tumma på mina principer.

    Om bättre köplägen uppstår, säg oförändrat pris och bättre än väntat om ett år eller mycket lägre pris och inte allt för stor försämring, kan det bli aktuellt att stoppa in bolaget ändå för jag är nog öppen för kvalitativa låg-P/B-bolag också. Utan att ha haft det som idé är ju de flesta av mina portföljinnehav faktiskt bolag av den typen…

    Som jag förstod värderingen så gör de en DCF på 10 år och därefter sätter ett oändlighetsvärde. För varje fastighet läggs 12 månaders vakans in efter ett kontrakt går ut och samtliga kontrakt löper ut någon gång inom 8 år, dvs. i princip får alla fastigheter en vakans på 12 månader någon gång under tioårsperioden. Dock fanns det också något inslag av “från fall till fall-bedömning”, har för mig det var vid korta kontrakt på 3 månader. Slutligen sätts den generella vakansgraden på oändlighetsvärdet. Hur som helst kan kalkylräntan ställa till en DCF-kalkyl ordentligt, åt båda håll, men den (7,1 %) var tydligen relativt hög jämfört med andra danska fastighetsbolag. Har för mig att jag läste att snittet var kring 5 % så det borde finnas luft där att skruva på DCF:en för att inte få för stora nedskrivningar…

  3. Man kan tillägga att FED har ett hyfsat högt F-score också på 6, vilket är ett gott tecken för bolag med låga P/B-tal. Men att vändningen verkligen har kommit tycker jag är tveksamt.

  4. Kul och bra analys Kenny!

    Jag känner personligen att FED är för nära en negativ vädering och likvidation för att vara värt att chans. Efter att ha följt den danska fastighetsmarknaden i 3 år tycker jag mig se att vädningen är många år fram i tiden (5år+).

    Tack för en bra blogg! Fortsätt analysera intressanta obskyra bolag! Det lockar intressenter som mig.

  5. Anton,
    Att vändningen tar väldigt lång tid är en annan risk som jag inte riktigt tog upp men saker och ting verkar gå trögt i Danmark…

    Fler analyser av obskyra bolag utlovas! Förhoppningsvis ska det gå att gräva fram några trevliga bolag tids nog även om värderingen av det mesta är skyhög i nuläget. Obskyra bolag lockar inte den stora massan men det är heller inte syftet ;-)

  6. Ögnade igenom Q2 rapporten och det verkar som att vakansgraden är 20%, man går med vinst och EK har ökat med 4% sedan samma kvartal 2013. Fastigheterna har uppjusterats marginellt och om denna trend fortsätter är det ju väldigt positivt, stärkt EK förbättrar caset väsentligt. Dock har den ökade vakansgraden såklart minskat både resultat
    och kassaflöde, och om avkastningen ska bli riktigt bra måste vakansgraden ned de närmaste åren.
    Aktiepriset står kvar på 40:- och jag tror jag ska kika in på bolaget när de har rapporterat färdigt för i år :)

  7. Ja visst ser det intressant ut. Om aktiepriset inte rör sig allt för mycket från 40 kr men Q3 också ser skapligt ut så kan det nog vara värt att ta en liten position. Om Q3 ser bra ut kommer nog FED att få ett riktigt högt F-score på tyå 8-9 vilket är ett annat sätt att säga att allt går åt rätt håll och att framtiden ser hyfsat ljus ut! Samtidigt är finanserna lite svajiga och varje krona som kommer in i kassaflöde för att stärka finanserna är guld värda. Ledningen spådde ju 28 % vakansgrad eller nåt sånt mot slutet av året så det är också värt att hålla ögonen på. Det är väl förmodligen kontrakt som går ut mot slutet av året.

  8. Ja vakansgraden är ju central här :) Läste inte rapporten utan bara sammandraget, kan ju hända att de har uppdaterat prognosen, om de har hittat nya hyresgäster. Precis som du säger så är varje krona som kan stärka balansräkningen viktig. Kommer det ännu en massiv nedskrivning av fastigheterna så kommer det antagligen att bli problem med kreditorerna, iallafall om EK nästan försvinner. Räntekostnaden lär ju inte bli billigare iallafall, men det kanske den kan bli om de stärker balansräkningen lite? Ska bli spännande att hålla ögonen på dem :) Det är ju ett väldigt litet bolag också så det är mycket som kan hända här, oavsett makrotrender.

  9. Jag har inte hunnit följa upp bolaget men misstänker att de har haft F-score 9 senaste kvartalen och i sådana fall borde man ha köpt kring 50. Kanske är det fortfarande köpvärt, men jag gillar inte balansräkningen :-)

  10. Ja, det är mycket möjligt =) Nej, avfärdade väl risken delvis med att fastigheterna egentligen var värda mer över en konjunkturcykel, men det är nog för lättvindigt. Den typen av “binär” risk behöver inte stor sannolikhet för att man bör undvika den.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *